Iva su lavori di ristrutturazione prima casa

La legge premia chi effettua in casa lavori di ristrutturazione e restauro del patrimonio abitativo. Oltre i bonus casa e il recente Superbonus per interventi che migliorano le prestazioni energetiche o antisismiche dell’immobile, la norma consente di corrispondere sulle somme sostenute un’Iva agevolata, al 10 e in alcuni casi al 4%, al posto della normale tassazione al 22%.

Quando si applica l’Iva al 10%

L’applicazione del regime fiscale agevolato dipende principalmente dalla tipologia di lavori da effettuare e dalla destinazione dell’immobile oggetto degli interventi, se residenziale, commerciale o destinato allo svolgimento di qualsiasi altra attività.

L’articolo 7 della Legge 488/1999 definisce le tipologie di interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente che consentono di praticare il regime agevolato al 10% che sono i seguenti:

• Manutenzione ordinaria: gli interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• Manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
• Restauro e risanamento conservativo: si intendono in questo senso interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali, consentano destinazioni d’uso con essi compatibili;
• Ristrutturazione edilizia: interventi rivolti a trasformare immobili o edifici mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

La prima condizione per usufruire dell’Iva agevolata al 10% è dunque che l’immobile oggetto di ristrutturazione (ed eventualmente anche le sue pertinenze) sia destinato a uso abitativo e non sia di lusso.

Rientreranno poi nel calcolo dell’Iva agevolata anche le spese relative ai materiali acquistati dalla ditta che segue i lavori, ma solo se la fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Precisamente si tratta di:

• piastrelle, pitture e laterizi purché la posa in opera sia effettuata dal rivenditore;
• beni finiti come caldaie, termosifoni, sanitari, sempre nel caso in cui vengano installati dal suo rivenditore;
• beni finiti per la ristrutturazione edilizia, il restauro o il risanamento conservativo anche senza posa per mano del rivenditore.

Le fatture relative ai materiali acquistati dalla ditta che segue l’appalto subiranno lo stesso trattamento fiscale agevolato, “fino a concorrenza del costo della ristrutturazione”, sottraendo dall’importo complessivo della prestazione il valore dei beni significativi.

Cosa sono i beni significativi

L’articolo unico della Legge di Bilancio 2018 fornisce la definizione di “beni significativi” in ambito edile, come quelli il cui valore ha una certa rilevanza rispetto alle forniture che si rendono necessarie agli interventi di ristrutturazione. Si tratta di beni che hanno autonomia funzionale rispetto al manufatto principale e che la legge riassume essenzialmente in questi:

• ascensori e montacarichi;
• infissi esterni e interni;
• caldaie;
• videocitofoni;
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
• sanitari e rubinetterie da bagno;
• impianti di sicurezza.

Anche su questi beni si applica l’aliquota Iva agevolata del 10%, con queste modalità:

• sull’intero importo della prestazione qualora i beni significativi non superino il 50% del valore complessivo dei lavori;
• sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni significativi, qualora superi il 50% della prestazione;
• sul valore residuo dei beni significativi si applicherà l’aliquota ordinaria al 22%.

Quando si applica l’Iva al 4%

In caso di ristrutturazione di un immobile, l’aliquota agevolata del 4% si applica agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria o interventi realizzati mediante contratti di appalto o servizi che abbiano come finalità il superamento o l’eliminazione delle barriere architettoniche. In questo caso sono inclusi nella base imponibile per il conteggio eventuali beni, materie prime e prodotti finiti o semilavorati.

Quando si applica l’Iva al 22%

L’Iva rimane al 22% nei seguenti casi:

• i materiali o beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;
• i materiali o i beni acquistati direttamente dal committente;
• gli onorari dei professionisti coinvolti nei lavori (es direttore lavori);
• le prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori

L’impresa che effettua i lavori dovrà compilare correttamente la fattura, indicando il valore complessivo della prestazione e il valore dei beni significativi, così da potersi calcolare l’importo su cui verrà applicata l’Iva al 10% e quello invece soggetto all’aliquota ordinaria.