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Alcune regole generali sui danni da infiltrazioni d’acqua

Macchie di umidità e infiltrazioni d’acqua sono una tra le principali cause di liti tra condòmini: non sempre, infatti, è agevole individuare la fonte del danno e stabilire a chi spetti la riparazione.

Acqua piovana

Se l’acqua piovana che ha causato il danno è filtrata attraverso il terrazzo “a livello” di un condomino, che non abbia funzione di copertura dell’edificio, sarà il singolo condomino proprietario dell’immobile a dover risarcire il danno.
Se invece la terrazza ha la funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti, la spesa deve essere così ripartita: un terzo a carico del proprietario del terrazzo e due terzi a carico dei condomini le cui unità immobiliari vengono coperte dal terrazzo.

Condutture delle acque nere
Se il danno è causato dalla rottura dei servizi igienici di un’unità immobiliare, ne risponde il proprietario di quest’ultima.
Se il danno è prodotto dalla tubatura comune ne risponde il condominio e la spesa va ripartita tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (salvo diverso accordo).

Tubature
Quelle di adduzione sono di proprietà condominiale sino a quando non incontrano i contatori dei singoli condomini, mentre quelle di scarico lo sono sino a quando non si collegano con i tubi dei vari appartamenti.

Muro perimetrale
Se le infiltrazioni d’acqua provengono dal muro perimetrale, la riparazione e il risarcimento spettano a tutti i condomini, in proporzione dei rispettivi millesimi.
Se il danno è stato causato da un “grave difetto” di costruzione e non sono decorsi dieci anni dall’ultimazione dell’immobile, sia il danneggiato che il condominio possono agire nei confronti del costruttore per ottenere sia la riparazione che il risarcimento.

Tetto
Se le infiltrazioni d’acqua provengono dal tetto di cui un condomino abbia l’uso esclusivo, la ripartizione delle spese avverrà tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.
Nell’ipotesi di edifici distinti e autonomi, ma raggruppati in un unico condominio, le spese di riparazione dei singoli tetti vanno divise tra i soli condomini degli edifici su cui l’opera deve essere eseguita e coperti dal tetto interessato ai lavori.

Lastrico solare
Se le infiltrazioni riguardano il lastrico solare di cui un condomino abbia l’uso esclusivo, la ripartizione delle spese avverrà così: un terzo a carico del proprietario esclusivo e due terzi a carico di tutti i condomini a cui lo stesso serve da copertura.
Se però le infiltrazioni sono dovute a fatto e colpa di chi usa in via esclusiva il lastrico solare o il tetto, sarà questi a dover risarcire tutta la spesa.

Terrazza a livello
La Corte di cassazione, con la sentenza 25 agosto 2014 numero 18164, ha ricordato che essa, anche se è di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve nei confronti degli appartamenti sottostanti alla medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio. Di conseguenza rispondono tutti i condomini dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni che provengono dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione.
Il termine per chiedere il risarcimento è di cinque anni: dopo il diritto si prescrive.
É importante che la richiesta di riparazione e indennizzo venga formalizzata con una lettera di cui si possa provare, in futuro, la data certa (raccomandata a.r. o telegramma). Ciò al fine di verificare, in un successivo ed eventuale giudizio, la tempestività dell’intervento da parte del responsabile.

Decisiva l’utilitas del bene. Non rileva infatti la proprietà esclusiva del terrazzo, quanto piuttosto la funzione di copertura che lo stesso assicura ai condomini dei piani sottostanti.

Il principio di diritto è stato ribadito dalla recente sentenza della Corte di Cassazione n. 18164/2014, depositata il 25 agosto scorso, con la quale i supremi giudici hanno confermato la decisione della Corte d’Appello di ripartire i danni provocati da infiltrazioni d’acqua, provenienti dal terrazzo a livello, per 1/3 a carico del proprietario esclusivo dello stesso e per i restanti 2/3 a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti, in proiezione verticale, alla terrazza a livello.

La pronuncia in commento, nel ribadire l’obbligo di partecipare alla spese di manutenzione del terrazzo da parte dei condomini dei piani sottostanti, anche se lo stesso appartiene in proprietà esclusiva, aderisce al consolidato orientamento giurisprudenziale  che equipara il terrazzo a livello con funzione di copertura al lastrico solare, con conseguente applicabilità, in via analogica, dei criteri di ripartizione delle spese di cui art. 1126 c.c.

Da punto di vista architettonico, il terrazzo a livello costituisce, in un edificio in condominio, una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni piani, in funzione di copertura, e sullo stesso piano di altri appartamenti di proprietà esclusiva, dei quali costituisce parte integrante dal punto di vista sia strutturale che funzionale. Il terrazzo si differenzia dal lastrico solare perché solitamente è delimitato da un parapetto che lo rende praticabile, consentendone ai proprietari l’affaccio e il passeggio.

Il terrazzo a livello, pertanto, svolge una doppia funzione: maggiore espansione della superficie e comodità per il proprietario dell’appartamento di cui costituisce la continuazione; funzione di copertura, al pari del lastrico solare, degli appartamenti ad esso sottostanti. Da ciò consegue che, ferme restando eventuali diverse pattuizioni, le spese per la manutenzione o riparazione del terrazzo a livello di proprietà esclusiva, nonché i danni derivanti dalla mancata o cattiva manutenzione, vanno ripartiti secondo quanto disposto dall’art. 1126 c.c.:

– nella misura di 1/3 a carico del proprietario o utilizzatore esclusivo del terrazzo;

– nella misura di 2/3 a carico di tutti i condomini per i quali il terrazzo a livello assume funzioni di copertura ovvero, più chiaramente, a carico dei proprietari delle unità abitative poste al di sotto, in proiezione verticale, del terrazzo a livello.

Si applicano, in definitiva, i principi sanciti dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 3672/1997) in tema di lastrici solari di proprietà esclusiva:

“poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito ad uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c.”.

Non rileva dunque la proprietà, quanto piuttosto la funzione svolta dal bene e l’utilità che ne ricava da esso ciascun condomino. Con un ragionamento applicabile anche al terrazzo a livello, la Corte di legittimità sottolinea come “l’obbligo dei condomini cui il lastrico solare serve di copertura di concorrere in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’ utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti”.

La stessa giurisprudenza, peraltro, ha avuto modo di precisare che l’art. 1126 c.c. va riferito alle sole riparazione dovute a vetustà e non anche a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera o ad altri difetti colpevolmente tollerati dal proprietario esclusivo (si pensi ad esempio alla imperfetta impermeabilizzazione della soletta, oppure ai difetti di costruzione dei canali di scolo delle acque piovane). Ricorrendo tale ipotesi, se si tratta di difetti suscettibili di recare danni ai condomini dei piani sottostanti, la relativa responsabilità – sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento – è addebitabile in via esclusiva al proprietario dell’appartamento contiguo al terrazzo a livello ex art. 2051 c.c. e non anche, sia pure in via concorrenziale, agli altri condomini (ex multis, Cass. civ., n. 8669/1990).

Chi è tenuto al risarcimento del danno da infiltrazioni da terrazzo lastrico solare?

Chi paga i danni da infiltrazioni dovute al terrazzo di proprietà?

Come si ripartiscono le spese relative al rifacimento del lastrico solare di uso esclusivo?

Cosa fare in caso di danni da infiltrazioni d'acqua?