Vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell ipoteca legale

Notaio e compravendita

Il ruolo del notaio

Acquistare una casa

L'acquisto della casa è sempre un passaggio molto importante della nostra vita. Così come la vendita di un immobile sigla momenti densi di significato: dall'investimento, alla trasformazione del patrimonio, dalla necessità ai cambiamenti generazionali. In tutti e due i casi l'acquisto o la vendita di un immobile non sono cose da prendere alla leggera.

Si tratta infatti di operazioni estremamente complesse e dense di insidie, che non possono essere af-frontate senza i consigli di un esperto. Siete in grado di sapere quali siano i diritti e gli obblighi tanto del venditore quanto dell'acquirente? E, soprattutto, avete le cognizioni giuridiche adatte per evitare spiacevoli sorprese sia che vendiate sia che acquistiate un immobile?

Proprio per garantire il più elevato livello di sicurezza e serietà nell'acquisto di beni di così rilevante valore, quasi tutti gli ordinamenti delle moderne nazioni hanno riservato ad una particolare figura giuridica il compito di assicurare il buon esito dell'investimento: il notaio. Figura connotata dalle caratteristiche di indiscutibile serietà, assoluta imparzialità e considerevole preparazione tecnica.

Con il suo intervento, il notaio, infatti, ponendosi in situazione di terzietà rispetto al venditore ed all'acquirente, garantisce tanto l'uno che l'altro, assumendo su di sé la piena, incondizionata e, soprattutto, gravosissima responsabilità in merito alla positiva conclusione sotto ogni punto di vista, della compravendita.

Proprio per questi motivi egli è in grado di fornire tutte le informazioni utili o necessarie per il buon esito dell'affare.

Il notaio ha esperienza e capacità professionali tali da poter dare tutte le spiegazioni relative ai dirit-ti ed agli obblighi delle parti nella compravendita, garantendo la protezione ed il completo soddisfacimento degli interessi e delle aspettative di entrambe.

E' importante, dunque, rivolgersi al notaio per venire a conoscenza delle insidie, tanto per chi vende tanto per chi acquista, che possono nascondersi dietro una (apparentemente) banale compravendita.

Insidie che, quantunque non lo si creda, si presentano sin dal momento della iniziale decisione di vendere o di acquistare.Siete, per esempio, a conoscenza delle considerevoli conseguenze legali derivanti da una semplice firma su una semplice proposta (per lo più irrevocabile) di acquisto o di vendita?

Avete idea dei vincoli e degli obblighi che possono nascere dalla sottoscrizione di un contratto preliminare, sia pure redatto privatamente?

E' importante quindi muovere i primi passi nel difficile mondo della compravendita immobiliare con il piede giusto: lasciatevi guidare dal vostro notaio di fiducia, il quale sarà in grado, non solo di farvi raggiungere con soddisfazione e sicurezza il vostro obiettivo, ma vi consiglierà anche le migliori soluzioni sotto il profilo fiscale.

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Il ruolo del notaio

Il notaio è nel contempo un pubblico ufficiale che rappresenta lo Stato, nonché un professionista esperto nel campo giuridico.

È nominato dal Ministero della Giustizia ed è assegnato dallo stesso ad un singolo Comune, potendo tuttavia, ove richiesto, esercitare le sue funzioni in tutto il territorio del Distretto in cui è ubicata la sua sede di assegnazione, che, approssimativamente, coincide con quello della Provincia.

Nonostante sia dunque “fisicamente” ancorato al territorio di sua competenza, ogni notaio può, sempre restando nella sede assegnata, esercitare il suo ministero relativamente ad immobili ovunque posti sul territorio nazionale: a titolo esemplificativo le parti di una compravendita di un immobile sito a Palermo possono comunque recarsi presso un notaio di Torino affinché lo stesso provveda alla stipula del contratto.

La scelta del notaio è assolutamente libera e rimessa alla discrezionalità delle parti: tuttavia nell’ambito delle compravendite immobiliari la scelta del notaio è in genere riservata alla parte acquirente essendo la stessa onerata del pagamento dei compensi spettanti al notaio, salvo diverso accordo.

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I diritti e gli obblighi dei contraenti

Dalla compravendita di un immobile nascono per entrambe le parti tanto dei diritti quanto degli obblighi. A fronte infatti di alcuni diritti in capo ad un contraente, corrispondono eguali obblighi a carico della controparte, cosicché sia il venditore che l’acquirente si trovano coinvolti in un reciproco vincolo di pretese da veder soddisfatte e doveri da rispettare.

Se alcuni di questi diritti/obblighi, quali il pagare/ricevere il prezzo e il consegnare/ricevere l’immobile, sono, per comune sentire, così ovvi e scontati, altri risultano ai più meno noti, quantunque rivestano una pari rilevanza e dignità.

Esaminiamone alcuni dai contrapposti punti di vista del venditore e dell’acquirente.

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I diritti del venditore

Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero importo del prezzo convenuto. E’ frequente che il venditore abbia già ricevuto un anticipo di detto prezzo, in genere a titolo di caparra: avrà, pertanto, diritto in tal caso alla somma dovuta per differenza, ossia al saldo del prezzo di vendita. E’ facoltà del venditore concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con o senza previsione del pagamento degli interessi.

Sta alla discrezionalità del venditore (in base anche alla fiducia che nutre verso la controparte) chiedere ed ottenere dall’acquirente garanzie per il buon esito del pagamento dilazionato del prezzo.

Queste le alternative: semplice menzione in atto della dilazione di pagamento; emissione di cambiali con o senza garanzia ipotecaria; iscrizione di ipoteca legale; riserva di proprietà sino al pagamento dell’ultima rata di prezzo. Stante la complessità dell’argomento e soprattutto la necessità di una valutazione in relazione al singolo caso concreto, si consiglia di rivolgersi al notaio il quale suggerirà la migliore soluzione per la tutela del vostro diritto.

Un accenno, infine, alle modalità di pagamento: essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l’alternativa si pone in sostanza tra assegni circolari non trasferibili (ossia emessi dalla banca, con garanzia dell’esistenza della copertura), bancari o postali non trasferibili (privi della garanzia suddetta) e bonifico bancario (molto spesso il vero e proprio bonifico è preceduto da un mandato irrevocabile dato alla banca dal compratore di corrispondere quella data somma di denaro al venditore).

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Gli obblighi del venditore

Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare l’immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose , all’acquirente al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo, dunque.

E’ sua facoltà, comunque, di consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile anche prima del vero e proprio passaggio di proprietà, fermo restando che essendo egli ancora proprietario del bene ne è come tale sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale.

Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo. Il venditore ha l’obbligo di comunicare con apposito modulo all’autorità locale di P.S. (Polizia di Stato o, in mancanza, Sindaco) entro 48 ore dalla consegna, la cessione della proprietà del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente.

Il venditore infine ha l’obbligo

- di indicare al notaio gli estremi della concessione edilizia del fabbricato venduto;
- di produrre tutta la documentazione amministrativa in caso di condono edilizio;
- presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune competente in caso di alienazione di terreni;
- di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa;
- di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo patto contrario;
- di pagare l’I.C.I. sino a tutto il mese di vendita, nel caso in cui il trasferimento avvenga decorsi già 15 giorni del mese stesso, altrimenti sino al mese precedente a quello di conclusione del contratto nel caso ciò avvenga nei primi 15 giorni.

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I diritti dell'acquirente

Il compratore ha anzitutto il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo, nello stato di fatto conosciuto, con gli eventuali accessori pattuiti, libero da persone e da cose.

E’ lecito da parte dell’acquirente richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene: tuttavia non è suo diritto ottenerla, essendo rimessa alla discrezionalità del proprietario consentirla (non solo in quanto non saldato ancora il prezzo, ma stante anche la perdurante responsabilità civile, penale, amministrativa e fiscale in capo al venditore connessa al fatto della proprietà).

E’ viceversa anche possibile per il compratore al fine di agevolare il venditore rinviare la consegna dell’immobile ad un momento successivo alla stipula del contratto definitivo, pur essendo consigliabile, in tale ipotesi, fissare un termine ultimo nell’atto stesso, con previsione di un’eventuale penale in caso di ritardo.

L’acquirente ha diritto: di ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile (ad esempio in merito ai condoni edilizi e in merito a ricevute di pagamento delle spese condominiali o di eventuali mutui gravanti sull’immobile); di essere garantito dal venditore sia dall’evizione che dai vizi del bene; di ottenere dal venditore tutte le informazioni utili relative all’immobile.

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Gli obblighi dell'acquirente

Obbligo principale dell’acquirente è ovviamente quello di pagare il prezzo pattuito al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto.

Nell’ipotesi di anticipato versamento di una somma a titolo di acconto o caparra vi sarà ovviamente l’obbligo di versare la differenza, ossia il saldo prezzo.

E’ lecito per l’acquirente richiedere una dilazione di pagamento, ma non è suo diritto ottenerla dal venditore, essendo rimessa alla discrezionalità di quest’ultimo concederla: l’obbligo di pagare integralmente il prezzo, nasce, infatti, in capo al compratore con l’acquisto e la consegna del bene.

A proposito della consegna del bene, è invece, facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga: rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili (pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile; previsione di una penale; pagamento del saldo prezzo solo alla consegna: in tale ultimo caso sarà, però, necessario dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo prezzo dell’acquirente, rilascia a quest’ultimo ricevuta liberatoria del pagamento del prezzo di vendita).

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Le insidie della compravendita

Nella compravendita di un immobile, sin da quelle che abbiamo definito come fasi che precedono l’atto definitivo, il notaio svolge una funzione piuttosto delicata ed importante: quella di verificare che effettivamente il venditore possa liberamente vendere quel bene e che l’acquirente, a sua volta, possa liberamente acquistarlo.

A mero titolo esemplificativo, e solo per citare alcuni degli aspetti di maggior rilevanza, il notaio svolge la funzione:

- di assicurare la certezza dell'identità personale delle parti (in altre parole che il venditore e, quindi, proprietario di quell'immobile sia proprio quel venditore e proprietario);
- di garantire la piena proprietà, titolarità e disponibilità in capo a chi cede, di quel dato immobile nonché la sua completa libertà da ipoteche, pignoramenti ed ogni altro genere di vincoli o limitazioni;
- di accertare che il venditore sia stato soddisfatto ed abbia così ricevuto dall'acquirente il corrispettivo pattuito e che, nel contempo, l'acquirente abbia ricevuto dal venditore le tanto desiderate chiavi della nuova casa, potendo così (finalmente) entrare veramente in possesso della stessa;
- di consigliare, infine, al meglio il compratore (nonché il venditore, come meglio si spiegherà ...), per quanto concerne il profilo fiscale, suggerendo le soluzioni migliori e più vantaggiose da un punto di vista economico in considerazione della concreta situazione.

E questi sono solo alcuni dei molteplici ed importantissimi compiti che il notaio, nella sua duplice veste di libero professionista e pubblico ufficiale, è chiamato a compiere allorquando viene investito dell'incarico di curare l'intero iter di una compravendita immobiliare; iter alquanto lungo e laborioso che vede nella conclusione e nella sottoscrizione del contratto definitivo soltanto una sua fase, seppur centrale ed emblematica, rappresentando, infatti, in sostanza, la stipulazione dell'atto notarile, il lato esteriore (la punta dell'iceberg si potrebbe metaforicamente dire!) di tutto l'oscuro ma fondamentale lavoro compiuto dal notaio (lavoro che peraltro non è destinato a terminare affatto con la redazione e la firma del contratto, ma che continua, con pari intensità ed importanza, anche successivamente, per il compimento di altri rilevanti adempimenti quali la registrazione, la volturazione e soprattutto la trascrizione del contratto).

Non sempre il proprietario di un bene può vendere lo stesso quando e come vuole e così pure non tutti i soggetti possono liberamente rendersi acquirenti di un bene: può accadere infatti che vi siano dei vincoli o dei limiti che ne permettano la vendita o l’acquisto solo dopo aver compiuto una serie di formalità.

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Qualche avvertenza

Se il coniuge vuole vendere un immobile, occorrerà verificare se vi sia o meno la necessità del consenso dell’altro coniuge.

Se un minore o un interdetto sono proprietari di un bene, occorre l’autorizzazione del giudice alla vendita e l’intervento del loro tutore o del genitore o del legale rappresentante; la stessa cosa accade in caso di acquisto da parte loro.

Se il bene ereditario è in comunione tra i diversi coeredi, per venderne la propria quota occorre prima “offrirlo” agli altri comproprietari e, solo se questi non accettano di acquistarlo, la si può cedere a soggetti che non fanno parte della comunione.

Per la vendita di un terreno agricolo, se i confinanti o i soggetti insediati sullo stesso sono coltivatori diretti, occorre comunicare ad essi l’intenzione di vendere il bene e, solo se questi rifiutano di acquistarlo, lo si può vendere, alle stesse condizioni comunicate, a terzi estranei.

Per vendere un immobile non abitativo concesso in locazione, occorre prima offrirlo in vendita all’inquilino; in taluni casi anche gli appartamenti ad uso abitazione, possono essere sottoposti ad un tale tipo di regime.

Se acquirente o venditore di un bene è una società, sia essa di persone o di capitali, o un ente in genere, occorre che all’atto intervenga il soggetto che ha potere di rappresentare la società e di compiere acquisti o vendite per conto della stessa, previa (eventuale) autorizzazione dell’organo interno competente.

Se un immobile rientra nell’ambito dell’edilizia economica popolare o “pubblica” in genere, vi possono essere innumerevoli limiti per la vendita/l’acquisto dello stesso (prezzo vincolato, divieto temporaneo di alienazione, requisiti soggettivi del compratore, durata temporanea della proprietà, preventive autorizzazioni).

Se l’immobile è classificato come “bene culturale” o se è soggetto a particolari vincoli artistico-paesaggistici occorre, in determinate circostanze, l’autorizzazione delle competenti autorità affinché possa essere venduto ed è soggetto alla prelazione all’acquisto da parte della soprintendenza.

Può accadere che sul bene gravino delle cosiddette formalità (di solito delle ipoteche) che non lo rendano totalmente “libero”; il notaio è in grado di verificare l’esistenza di tali circostanze e di consigliare le relative soluzioni.

Altre volte il bene il bene può essere gravato da una servitù (assai diffusa è quella che consente il passaggio, pedonale o con mezzi, a favore del proprietario del ben e confinante sul bene oggetto della vendita) che ne possa impedire un godimento pieno e completo: è importante conoscere già prima di impegnarsi alla vendita o all’acquisto se esistano o meno tali tipi di gravami.

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L'accertamento della regolarità dell'immobile

Quando si vende un immobile (appartamento, garage, locale commerciale, etc.) occorre sempre verificare la sua regolarità dal punto di vista edilizio e cioè l’esistenza di licenze per la sua costruzione o di concessioni per eventuali lavori successivamente eseguiti (è il caso, spesso, di lavori eseguiti senza autorizzazione ma successivamente “condonati” con concessione edilizia in sanatoria).

Per i terreni è sempre importante verificare la “natura” degli stessi (se siano cioè agricoli, edificabili oppure se sugli stessi vi siano dei vincoli paesaggistici, archeologici o di altro tipo) attraverso il Certificato di Destinazione Urbanistica e controllare che l’eventuale frazionamento del terreno sia stato approvato secondo legge.

Per ogni tipo di immobile è necessario controllare la sua regolarità catastale.

Per i fabbricati è fondamentale accertarsi che la destinazione d’uso dello stesso sia conforme a quella progettuale ed a quella catastale.

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La proposta di vendita o di acquisto

La proposta di vendita o di acquisto è un documento che le parti possono firmare prima della compravendita vera e propria.

Essa consiste, rispettivamente nella manifestazione della volontà di vendere fatta dal proprietario del bene ad un probabile acquirente o nella manifestazione della volontà di acquisto fatta da un possibile acquirente al proprietario del bene: in entrambi i casi con l’accettazione della proposta, quantunque non lo si creda, il contratto di compravendita è perfezionato e vincolante per entrambe le parti.

Di solito, inoltre, la proposta, sia essa d’acquisto sia essa di vendita, è irrevocabile: il proponente si obbliga cioè a mantenerla ferma per un certo periodo di tempo durante il quale, anche se volesse revocarla, perché magari ha cambiato idea, non può farlo o, se lo fa, ciò non ha alcun effetto. Contrariamente a quanto si possa comunemente credere, non è poi così facile quindi, un volta firmata la proposta, poter retrocedere dalla stessa, imponendo detta proposta degli obblighi alle parti che l'hanno sottoscritta.

Per questi motivi è importante, prima di apporre la propria firma su un qualsiasi documento riguardante la compravendita di un immobile, consultare il notaio.

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Il compromesso o contratto preliminare

Accade di frequente che, visionato e scelto l’immobile da acquistare si arrivi ad un sostanziale accordo con la controparte, seppur non ancora formalizzato per iscritto.

E' consigliabile allora, sin da questo momento, rivolgersi al notaio ancora prima della firma del contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso).

Con il contratto preliminare,infatti, entrambi i contraenti si obbligano a stipulare, entro una certa data ed a date condizioni, il contratto definitivo di compravendita. Nascendo così da tale accordo preliminare (seppur concluso privatamente) degli impegni giuridicamente validi e pienamente vincolanti per le parti (e come tali addirittura eseguibili forzatamente con l'intervento del Giudice).

Si comprende chiaramente, quindi, come sia opportuno effettuare tutta quella serie di controlli ed accertamenti di cui si parlava poc'anzi (piena titolarità in capo a chi vende, libertà dell'immobile da ogni genere di vincoli e pesi, regolarità catastale ed urbanistico-edilizia) anteriormente alla sottoscrizione del cosiddetto compromesso, il quale, si ripete, non solo vincola legalmente i contraenti quantunque redatto privatamente, ma anche in quanto di prassi comporta per il futuro acquirente il contestuale versamento di una somma di denaro (spesso anche ingente) a titolo di anticipo del corrispettivo finale pattuito affidandosi, dunque, immediatamente al notaio, si ha la possibilità di avere un quadro giuridico completo della situazione, si ottengono informazioni e consigli preziosi per il positivo esito della compravendita, e si evita così, in sostanza, il rischio di concludere contratti preliminari (con conseguente assunzione di impegni e versamento di somme) che probabilmente non si sarebbero sottoscritti affatto ove si fosse conosciuta con completezza la situazione o non si sarebbero comunque conclusi a quelle condizioni e con quei termini.

Con il suo intervento il notaio, riversa su entrambe le parti, in posizione di imparzialità (a garanzia quindi anche del futuro venditore stesso) la sua preparazione giuridica, consigliando le migliori soluzioni per la fattispecie concreta effettuando tutti i controlli e le verifiche del caso (comunque necessarie in previsione del successivo contratto definitivo), redigendo egli stesso il contratto preliminare ed in tal modo talvolta anche conciliando e mediando, ove possibile, le divergenti posizioni delle parti (ad esempio in merito ad anticipi del corrispettivo, alla fissazione del termine finale per la stipula dell'atto definitivo - ben conoscendo egli, una volta valutata l'intera fattispecie, i tempi tecnici necessari per addivenire alla stipula finale - alla consegna delle chiavi, tanto per citare alcuni dei punti più delicati e statisticamente più dibattuti tra i contraenti).

Quantunque oggi, quindi, sia alquanto frequente che le agenzie immobiliari oltre a svolgere la consueta attività di mediazione, curino anche la redazione e la stipulazione del contratto di compromesso, appare in genere consigliabile prima rivolgersi al notaio di fiducia per il cui ministero ci si avvarrà per il contratto definitivo, al fine di ottenere dallo stesso, previa esibizione della minuta del contratto preliminare da sottoscrivere, tutte le informazioni ed i suggerimenti del caso, come sopra evidenziati.

Con una legge del 1997 è stata resa possibile la trascrizione dei contratti preliminari purché risultino da atto pubblico o da scrittura privata autenticata (è quindi indispensabile “l’intervento” del notaio) ed i cui effetti cessano e si considerano mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, ed in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del definitivo.

La trascrizione del preliminare pone l’acquirente al riparo da ogni vicenda pregiudizievole che colpisca l’immobile (ad esempio: ipoteche o pignoramenti) nel lasso di tempo tra preliminare e definitivo; persino in caso di fallimento del venditore, la trascrizione del preliminare rende molto più agevole recuperare in tutto o in parte le somme versate.

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Il contenuto della proposta di acquisto e del contratto preliminare

Ecco, a titolo esemplificativo i requisiti che vanno inclusi in una proposta di vendita o acquisto e in un preliminare di compravendita:

- la precisa descrizione del bene o dei beni;

- l’esatta individuazione del proprietario e dei proprietari e dell’acquirente o degli acquirenti;

- le obbligazioni del venditore e dell’acquirente;

- il prezzo della vendita e le modalità di pagamento;

- le condizioni della compravendita e le garanzie della stessa;

- i documenti di provenienza del bene o dei beni;

- l’indicazione della presenza di eventuali formalità ipotecarie;

- la decorrenza del possesso del bene o dei beni.

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Il contratto di compravendita

In generale la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo; più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito.

Il nostro ordinamento giuridico, in considerazione dell’estrema importanza della proprietà immobiliare, non solo esige che l’accordo delle parti rivesta la forma scritta, ma richiede anche l’osservanza di talune regole essenziali, la presenza di alcuni requisiti fondamentali ed il contestuale adempimento di alcuni obblighi particolari.

Proprio per questi motivi e soprattutto al fine di tutelare l’elevato valore della posta in gioco, si è affidato il compito di curare le compravendite immobiliari al notaio, nella sua duplice veste di pubblico ufficiale e di esperto professionista in campo giuridico, il quale potrà anche suggerire soluzioni alternative più idonee al raggiungimento del risultato sperato in relazione al singolo caso concreto.

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La forma del contratto di compravendita

La compravendita può essere giustamente considerata come l’atto notarile per eccellenza, anche in considerazione tra l’altro di tutti gli adempimenti che la legge pone a carico del notaio a seguito della sua stipula (solo per citare i più rilevanti: registrazione, volturazione, trascrizione, comunicazioni alle competenti autorità previste dalla legge …).

E’ il notaio che redige il contratto, dopo aver indagato la volontà delle parti e dopo aver reperito tutte le informazioni utili ed effettuato tutti i necessari controlli per il buon esito della compravendita.

E’ sempre il notaio che dà lettura del contratto alle parti, le quali possono anche non essere tutte contestualmente presenti: è possibile, infatti, l’intervento dei contraenti anche in momenti separati; valuterà il notaio (il quale sarà presente comunque e sempre) la necessità, l’opportunità e la giuridica ammissibilità di tale possibilità.

Se le parti lo richiedono o il notaio lo ritiene opportuno, se non addirittura necessario (è l’ipotesi dell’analfabeta o del non vedente), possono assistere alla lettura dell’atto anche due testimoni, non parenti né interessati alla compravendita.

Le sottoscrizioni delle parti, eventualmente dei testimoni, ed infine del notaio rappresentano senza dubbio il suggello finale, il momento più emblematico e giustamente più importante (soprattutto sotto il profilo emotivo) della compravendita.

La legge notarile richiede una vera e propria sottoscrizione col nome e cognome (ossia una firma per esteso, chiara e leggibile): non è quindi un vezzo del notaio richiedere ciò.

Se una parte non potesse o non sapesse sottoscrivere, oltre alla necessaria e contestuale presenza di tutte le parti ed anche dei testimoni, è sufficiente che la parte dichiari la ragione che legittima tale impossibilità.

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Il contenuto del contratto di compravendita

Nel contratto di compravendita sono riportate le generalità anagrafiche tanto del venditore che dell’acquirente, la descrizione dell’immobile oggetto del trasferimento, con l’indicazione della sua ubicazione, della sua natura, e dei suoi confini nonché la sua identificazione catastale ed alcune obbligatorie informazioni a livello urbanistico-edilizio.

Naturalmente è indicato il prezzo di acquisto dell’immobile e le sue modalità di pagamento (ossia se è stato già pagato o viene pagato contestualmente, con conseguente rilascio di quietanza da parte del venditore oppure se vi è una dilazione nel pagamento); è riportato se la consegna dell’immobile sia già avvenuta (e le tanto sospirate chiavi consegnate!), oppure avvenga contestualmente o debba avvenire entro e non oltre una certa data (eventualmente prevedendo una penale in caso di ritardo); vi è la prestazione della garanzia da parte del venditore in merito alla piena disponibilità e libertà del bene o, viceversa, l’indicazione degli eventuali vincoli o gravami e delle modalità di estinzione e cancellazione dei medesimi; nonché infine, possono essere inseriti tutta una serie di specifiche pattuizioni, variabili di caso in caso, sulla base di quanto richiesto dal contraente e consigliato dal notaio, in genere onde evitare possibili future discussioni (a titolo esemplificativo, si pensi alla ripartizione delle spese condominiali, sull’eventuale cessione, unitamente all’immobile, anche di alcuni mobili o accessori dello stesso; alla previsione di deroghe o ampliamenti delle garanzie tradizionali ...).

E’ comunque compito del notaio di indagare la volontà delle parti e tradurla nella migliore formulazione giuridica, al fine di soddisfare paritariamente i contrapposti interessi delle parti.

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La tutela degli acquirenti di immobili da costruire

Dopo anni di attese è stato finalmente emanato il D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”: è il decreto legislativo che introduce maggiori tutele per chi acquista case in corso di costruzione.

Le novità introdotte risultano di notevole impatto sociale: basti pensare che, secondo stime di associazioni di categoria, dal 1995 ad oggi le famiglie italiane coinvolte nelle migliaia di fallimenti di imprese di costruzione sono state più di 200.000.

Il D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, entrato in vigore il 21 luglio 2005, pone delle ben precise garanzie a tutela dell’acquirente e a carico di chi vende i suddetti immobili, oltre che più in generale numerose norme di comportamento, tese ad impedire che, nell’eventualità di una situazione di crisi (fallimento, pignoramento o altro: art. 1, primo comma, lettera c) dell’impresa venditrice, sfumino non solo l’acquisto da effettuare, ma anche la possibilità di riottenere le somme ed i soldi anticipatamente versati.

Diversi e numerosi sono i soggetti e le categorie dunque interessate, in quanto la nuova disciplina si rivolge, oltre che agli imprenditori edili ed ai soggetti venditori, ai tecnici, ed a professionisti quali notai, avvocati, commercialisti, ragionieri, geometri e più in generale i legali ed i consulenti operanti in tali ambiti. Ma vediamo in concreto, ed in estrema sintesi, quali sono le principali novità introdotte dal decreto: in particolare quando e come si applichino le nuove norme e quali siano le principali garanzie concesse.

I soggetti cui si applica la nuova disciplina - Il decreto non si applica in modo generalizzato a tutte le operazioni immobiliari, ma solo a quelle negoziazioni di edifici ove venditore (denominato dalla legge “costruttore”) sia un soggetto che vende un immobile, costruito da lui medesimo o da altri (art. 1, primo comma, lettera b). Dunque la legge si applica non solo per gli acquisti fatti da chi, sia essa persona fisica o società, svolga in prima persona attività di costruzione, ma anche a chi venda un immobile costruito da terzi.
La legge qualifica invece come “acquirente” una persona fisica che acquisti un immobile o che, pur non essendone socio, abbia assunto obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione di un immobile (art. 1, primo comma, lettera a).
Sono esclusi pertanto dalla protezione accordata dalla legge gli acquirenti che non siano persone fisiche, quali società, associazioni, fondazioni e altri enti, anche pubblici; mentre invece vi sembrano rientrare quelle persone fisiche che compiano l’acquisto pur nell’esercizio della loro attività di impresa o professionale.

Gli immobili da costruire secondo la nuova legge - E’ importante comprendere allora quale siano le tipologie di immobili per i quali scattano gli obblighi e le garanzie che di seguito esamineremo. Per la legge “gli immobili da costruire” sono quelli per i quali il permesso di costruire o altro titolo abilitativo alla costruzione sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore della legge (21 luglio 2005), e per i quali la costruzione non sia stata ancora ultimata, versando in tale stadio da non potersi ancora richiedere l’agibilità (art. 1, primo comma, lettera d).
Il che comporta, da un lato, che la legge non si applichi agli interventi edilizi già in corso a quella data; dall’altro che, per talune specifiche situazioni, il decreto concerna anche immobili già ultimati.Non è poi rilevante la qualità della costruzione, ossia se sia abitazione, uso ufficio, capannone o altro, in quanto la legge sul punto non compie alcuna distinzione e pertanto si applica indistintamente a tutte le tipologie.

Le negoziazioni interessate e gli obblighi di forma del contratto preliminare - Va dunque detto che la nuova legge, in particolare l’obbligo fideiussorio che si esaminerà meglio di seguito, trova attuazione nei confronti di quasi tutti i tipi di contrattazione immobiliare, e pertanto oltre che nei riguardi delle compravendite, permute, divisioni, assegnazioni da società cooperative, anche ed in particolare relativamente ai vari accordi antecedenti all’acquisto e al trasferimento di proprietà vero e proprio, quali contratti preliminari, compromessi, leasing, promesse unilaterali, dazioni anticipate di somme e di caparre, eccetera (artt. 1, primo comma, lettera a) e 2, primo comma).Proprio in relazione ai contratti preliminari, la legge disciplina in maniera minuziosa ed analitica il contenuto degli stessi (art. 6), onde evitare il rischio di eccessiva genericità, se non addirittura ambiguità, cui gli stessi non di rado conducono. In tal modo si recepisce quella che è la prassi redazionale e le garanzie di norma solitamente riscontrabili nei contratti preliminari predisposti da un notaio, cui comunque di norma ci si rivolge onde meglio tutelare l’acquisto da compiere.

Le principali garanzie accordate: la fideiussione per le somme versate - La legge (art. 2 e 3) prevede quindi che in sede di stipula del contratto preliminare, o comunque di qualsiasi contratto o accordo mediante il quale, a fronte delle obbligazioni assunte e delle somme anticipate o da versare, l’acquirente non acquisti da subito la proprietà del nuovo immobile in corso di costruzione, il venditore debba rilasciare un’apposita fideiussione (bancaria o assicurativa) che garantisca tutte le somme consegnate o ancora da consegnare prima dell’atto definitivo di compravendita (coincidente dunque con il rogito notarile) e fino a tale momento.
E che la suddetta fideiussione costituisca in qualche misura il cuore dell’intervento svolto dal legislatore lo dimostra il fatto che il suo mancato rilascio legittima l’acquirente a dichiarare “nullo” il contratto, con conseguente richiesta di restituzione dei soldi già pagati, oltre che degli eventuali danni.

Un’ulteriore garanzia: l’assicurazione dell’immobile - Altra importante novità è costituita dall’obbligo gravante sul costruttore o sul venditore di immobili in costruzione di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni, tenga indenne l’acquirente dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere (art. 4).

Le ulteriori novità in tema di frazionamento, diritto di prelazione e fallimento - Infine, la legge completa il rafforzamento della tutela dell’acquirente, estendendo anche al promissario acquirente il diritto al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca gravante sull’immobile in costruzione, e il correlativo divieto di procedere alla vendita prima della suddivisione in quote del finanziamento e frazionamento o della cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento, ove non accollati (artt. 7 e 8).

In pratica cosa dovrà richiedere al venditore l’acquirente di un immobile il cui permesso di costruire (o altra denuncia o provvedimento abilitativo) sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005 e non ancora ultimata? Che il contratto preliminare o il compromesso o comunque gli accordi e gli impegni intercorsi contengano tutti gli elementi di informativa e tutela analiticamente previsti dalla legge; che al contratto preliminare o al compromesso o comunque agli accordi o impegni accompagnati dal versamento da parte sua di somme di denaro sia concessa apposita fideiussione, bancaria o assicurativa, che garantisca la restituzione delle somme consegnate o da consegnare; che all’ultimazione dell’immobile e al definitivo trasferimento della proprietà in capo ad esso sia consegnata apposita polizza assicurativa decennale a copertura dei danni che ne possono derivare da rovina totale o parziale o gravi difetti.

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Le imposte per chi acquista

La normativa che regola tale fattispecie è alquanto complessa e può essere schematicamente semplificata, avendo riguardo ad un profilo soggettivo e ad uno oggettivo.

Sotto il primo punto di vista, è opportuno sottolineare come due siano i principali tipi di imposta correlati alla compravendita immobiliare: l'imposta di registro (e le relative imposte ipotecarie e catastali) e l'Iva.

L'applicazione dell'una o dell'altra imposta è direttamente connessa con la qualificazione soggettiva della parte venditrice: l'Iva si applica, infatti, in generale e salvo alcune particolari esclusioni, a tutte le vendite effettuate da imprese, chiunque sia l'acquirente; l'imposta di registro si applica, invece, in tutte le ipotesi in cui il venditore sia un soggetto privato non imprenditore nonché in alcuni particolari casi di vendita da parte di imprese, in considerazione del genere di bene compravenduto (profilo oggettivo).

L'applicazione di un tipo di imposta preclude quindi l'applicazione dell'altro.

Nell'ambito di ogni tipo di imposta, vi è poi una diversificazione di aliquote (ossia della percentuale di tassazione da calcolare sul valore dichiarato) in considerazione anche qui, della natura del bene e del soggetto (questa volta) acquirente (e di eventuali particolari agevolazioni che lo stesso può richiedere).

Schematicamente ed esemplificando si può così sintetizzare:

- vendita da impresa costruttrice: Iva (4%-10%-20%) (salvo terreni agricoli);

- vendita da imprese diverse: Iva (4%-10%-20%) (se immobili non abitativi e terreni edificabili altrimenti imposta di registro);

- vendita da privati: imposta di registro (3%-10%-11%-18%) (in considerazione della natura del bene).

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Le agevolazioni per l'acquisto della "prima casa"

Come sopra già visto, per determinare tipo di imposta, importi e modalità di pagamento delle somme da versare, ai fini fiscali, in conseguenza dell’acquisto della cosiddetta prima casa di abitazione bisogna aver riguardo anzitutto al soggetto venditore.

Allorquando, infatti, il venditore sia l’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) dell’immobile, la compravendita è soggetta al regime fiscale dell’IVA, che l’acquirente ha l’obbligo di versare all’impresa stessa, e non al notaio, contestualmente al pagamento del prezzo di vendita (sia se pagato – come di rado accade – in unica soluzione al momento della consegna dell’immobile e della sottoscrizione del contratto notarile di acquisto, sia se pagato – com’è più frequente – in più tranche a titolo di acconto) e dietro presentazione di regolare fattura (o regolari fatture, in caso di più versamenti); l’importo dell’Iva da versare al costruttore è pari al 4% del prezzo di vendita concordato, così come riportato in fattura (o nelle fatture) e dichiarato nell’atto di compravendita dinanzi al notaio.

Quantunque, quindi, l’imposta principale debba essere pagata dall’acquirente al venditore (che provvederà poi a riversarla al fisco) unitamente al prezzo di acquisto, al momento del passaggio di proprietà vero e proprio dell’immobile, l’acquirente ha altresì l’obbligo di pagare al notaio, oltre ai suoi legittimi compensi per tutto l’operato svolto e da svolgere, anche una serie di imposte e tasse direttamente connesse alla stipulazione del contratto di compravendita (a mero titolo esemplificativo imposte di registro, ipotecarie, catastali, di bollo, solo per citare le più rilevanti) e che il notaio ha, pertanto, il dovere di restituire allo Stato al momento del compimento di tutti gli adempimenti su di lui incombenti per effetto, appunto, della compravendita immobiliare (registrazione del contratto, trascrizione dello stesso presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente e sua volturazione presso il competente Catasto).

Nell’ipotesi, invece, in cui il venditore non sia un’impresa costruttrice ma sia un privato (potrebbe anche essere un’impresa o una società ma che non svolge attività edilizia: sarà comunque compito del notaio incaricato della stipula, in accordo con il commercialista del venditore, verificare quale sia la disciplina fiscale applicabile al caso concreto), l’acquirente ha l’obbligo di pagare al notaio, al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita, una somma pari al 3% del prezzo di vendita concordato e dichiarato nell’atto notarile, a titolo di imposta di registro, nonché un’altra somma per il pagamento di una serie di altre imposte e tasse connesse alla stipula del contratto ed al conseguente passaggio di proprietà (imposte ipotecarie, catastali, di bollo, ecc., come già evidenziato sopra in merito all’ipotesi di atto soggetto ad Iva).

Somme tutte che il notaio riscuote nella sua (poco felice!) veste di esattore per conto dello Stato ed a cui provvede a riversarle al momento del compimento di tutti gli adempimenti obbligatori per Legge.

Quattro sono i requisiti richiesti dalla normativa vigente per usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, consistenti, appunto, nell’applicazione (alternativa) dell’aliquota al 4% (per l’Iva) ed al 3% (per l’imposta di registro) anziché al 10%: il primo, a carattere oggettivo, consiste nell’essere la casa da acquistare una “abitazione non di lusso”; gli altri tre, a carattere soggettivo, consistono nell’avere la propria residenza anagrafica nel Comune ove è situato l’immobile acquistato (o nell’impegnarsi a prendere ivi la residenza entro diciotto mesi dalla firma del contratto di acquisto o svolgere ivi la propria attività), nel non essere proprietario esclusivo (anche in comunione con il proprio coniuge) di altra casa di abitazione nello stesso Comune ove si trova appunto l’immobile acquistato, ed infine nel non essere proprietario neppure per quote (anche in comunione con il proprio coniuge) di altra casa di abitazione acquistata usufruendo già delle agevolazioni fiscali per la cosiddetta prima casa.

Una volta goduto di dette agevolazioni fiscali, non è possibile rivendere l’immobile acquistato prima che siano decorsi cinque anni dalla data dell’atto, pena il pagamento di una somma pari alla differenza tra imposta pagata e imposta che si sarebbe dovuto pagare come “seconda casa”, maggiorata di una sanzione pari al 30% oltre agli interessi. L’attuale normativa consente tuttavia di rivendere la “prima casa” senza incorrere nel pagamento della sanzione suindicata nell’ipotesi in cui entro un anno dalla data di vendita della casa, si provveda a riacquistarne un’altra da adibire a propria abitazione. In questa ipotesi, inoltre, non soltanto si evita, come detto, il pagamento dell’ulteriore imposta con la relativa sanzione, ma è possibile anche detrarre dalla somma dovuta a titolo di imposta di registro per il nuovo acquisto l’importo dell’imposta (di registro o sul valore aggiunto) già pagata in occasione del primo acquisto (il classico “due piccioni con una fava”!): è questo, in termini tecnici, il cosiddetto “credito d’imposta”, per le cui modalità ed ambito di applicazione è sicuramente opportuno rivolgersi al notaio di fiducia, che, valutando con specifica attenzione il caso concreto, suggerirà le possibili soluzioni e consiglierà in modo da garantire il maggior risparmio economico consentito dalla legge.

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