Il contratto di affitto è un accordo tra due parti, il locatore e il conduttore, in forza del quale quest’ultimo, in cambio del pagamento di un corrispettivo mensile (cosiddetto “canone”), usufruisce di un immobile di proprietà del locatore per un determinato lasso di tempo indicato nel contratto stesso.  Show La legge italiana prevede la possibilità di stipulare diverse tipologie di contratti di affitto, ma due sono le varianti che risultano essere più utilizzate. La prima è il cosiddetto contratto a canone libero, ossia il proprietario dell’immobile ed il possibile affittuario si accordano in maniera del tutto arbitraria sull’importo mensile e su altre condizioni del contratto, con l’unico obbligo che quest’ultimo abbia una durata minima di quattro anni più un eventuale rinnovo per altri quattro. Tuttavia, esistono alcuni casi particolari in cui l’accordo può essere estinto anzi tempo, sia per volontà del locatore che per volontà del conduttore, come ad esempio nel caso dell’eventuale passaggio di proprietà dell’immobile oppure nel caso in cui vi sia la necessità di effettuare sull’immobile una ristrutturazione completa. L’altra variante di contratto più diffusa è quella definita a canone concordato. In sostanza, in alcune città italiane organizzazioni ed associazioni di proprietari e di inquilini, per venire incontro ognuno alle necessità degli altri, stabiliscono di comune accordo degli importi standard per gli affitti che ovviamente vengono differenziati a seconda della tipologia di immobile e del luogo in cui esso è ubicato. Ovviamente, in tal caso il canone risulta molto meno oneroso rispetto alla prima variante di contratto ed inoltre include anche degli sgravi fiscali sia per l’affittuario che per il proprietario. La durata del contratto di affitto a canone concordato è di tre anni più eventuali due per i quali è previsto il tacito rinnovo. Tra vantaggi del contratto a canone concordato, ricordiamo l’obbligo del versamento dell’imposta di registro per un ammontare pari all’1,4% del canone, rispetto al 2% del canone previsto nel caso di un contratto di affitto a canone libero. Ovviamente, alla scadenza del contratto il deposito cauzionale andrà restituito all’affittuario nel caso in cui non siano necessarie delle trattenute per i suddetti motivi. In ogni caso, la restituzione non può avvenire prima del momento in cui l’affittuario lascia l’immobile e lo riconsegna al locatore, in altre parole il deposito cauzionale non può essere utilizzato per il pagamento delle ultime mensilità in caso di scadenza definitiva del contratto, senza volontà di rinnovo, o di disdetta ad opera del conduttore o del locatore. Modelli da scaricare:
Dal 1° gennaio 2014, è stata abbassata l'aliquota per la cedolare secca. Vediamo in quali circostanze si applica. Che cos’è la cedolare secca?La cedolare secca è un’imposta che va a sostituire le imposte altrimenti dovute sulle locazioni abitative. In particolare, sostituisce: – l’Irpef e le relative addizionali; – l’imposta di registro pari al 2% sul canone; – l’imposta di bollo pari a 16 euro per ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe; – l’imposta di registro e di bollo nei casi di risoluzione e proroga del contratto di locazione. Essa però non sostituisce l’imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione. Pertanto, si può scegliere se pagare le imposte sopra elencate o decidere di pagare unicamente la cedolare secca. Chi può sceglierla e per quali immobili?Possono scegliere la cedolare secca solo le persone fisiche, proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione) che concedono in locazione un immobile ad uso abitativo che appartiene alle categorie catastali da A1 a A11, con esclusione dell’A10 relativa a uffici o studi privati. Sono escluse da questa facoltà le società di persone, le società di capitali e gli enti. Non può essere applicata ai contratti di locazione conclusi con soggetti che agiscono nell’esercizio della loro attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile, per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Quanto si paga e quanto dura?Per i contratti di locazione ad uso abitativo, si paga un aliquota pari a: – 21% per i contratti a canone libero (4 + 4) o a uso transitorio (fino a 18 mesi) o contratti con durata inferiore a 30 giorni (anche quelli turistici); – 10% dal 1° gennaio 2014 e fino al 2017 per i contratti convenzionati (3+2). Per il periodo di imposta 2012 si pagava il 19%, per il periodo di imposta 2013 si pagava il 15%. Questa è un’applicazione che permette di calcolare facilmente a quanto ammonta. Se il locatore sceglie di pagare la cedolare secca, tale regime viene applicato per tutta la durata del contratto e di eventuali rinnovi e implica la rinuncia di chiedere all’inquilino l’aggiornamento, anche ISTAT, del canone (anche se previsto nel contratto di locazione). Il locatore può sempre revocarla nell’annualità successiva a quella in cui è stata pagata. In ogni caso, il locatore può sempre decidere nuovamente di pagarla anche se precedentemente
revocata. Quando si deve richiedere?E’ possibile scegliere la cedolare secca al momento della registrazione del contratto o, in caso di locazioni aventi durata pluriennale, negli anni successivi. Per i nuovi contratti, il locatore deve comunicare all’inquilino prima della registrazione del contratto la scelta della cedolare secca, negli altri casi va comunicata prima della scadenza del termine di pagamento dell’imposta di registro (che non verrà pagata). IMPORTANTE: quando si sceglie la cedolare secca, se il contratto di locazione non la prevede, il locatore deve inviare inderogabilmente all’inquilino una
comunicazione mediante raccomandata a.r., a pena di inammissibilità, con la quale gli comunica la scelta di tale imposta sostitutiva e la rinuncia agli aggiornamenti del canone. Questi i nostri modelli per la cedolare secca: COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE DELL’OPZIONE DELLA CEDOLARE SECCA LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO ABITATIVO A CANONE LIBERO A CEDOLARE SECCA LOCAZIONE ABITATIVA AD USO TRANSITORIO CON CEDOLARE SECCA LOCAZIONE TURISTICA DI IMMOBILE CON CEDOLARE SECCA LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO DI APPARTAMENTO AMMOBILIATO A STUDENTI CON CEDOLARE SECCA Cosa bisogna fare per affittare un appartamento ammobiliato?Il contratto di locazione
Si può scegliere di affittare l'immobile arredato usando qualsiasi tipologia di contratto previsto dalla legge: a canone libero, a canone concordato o agevolato e ad uso transitorio. Nel contratto occorre però allegare un elenco di tutti i mobili e gli arredi presenti, una sorta di inventario.
Cosa vuol dire contratto transitorio con cedolare secca?Il contratto di locazione transitorio consente alle parti di stipulare un contratto di affitto di durata inferiore a quella minima prevista per i contratti a canone concordato, ossia di 3 anni, previsti dalla legge 431/1998.
Come scrivere un contratto di locazione con cedolare secca?Cosa scrivere nel contratto di locazione con cedolare secca? Bisogna inserire la clausola cedolare secca per beneficiare del regime di tassazione agevolato e, in sede di registrazione del contratto o nelle annualità successive, si deve esercitare l'opzione attraverso la compilazione del modello RLI.
Chi paga se si rompe qualcosa in una casa in affitto?Il Codice civile stabilisce che il locatore “deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.
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Contratto affitto appartamento ammobiliato con cedolare secca
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