Registrazione contratto locazione cedolare secca oltre 30 giorni

Guida completa al ravvedimento cedolare secca per i contratti con regime di cedolare secca: i tempi, le sanzioni applicate e i codici tributo da utilizzare nel modello F24.

E’ possibile utilizzare il ravvedimento operoso sia per omesso versamento di redditi da locazione soggetti a cedolare secca che per tardiva registrazione del contratto. Per violazioni relative ai canoni di locazione a cedolare secca le sanzioni amministrative sono raddoppiate.

Vediamo in questo contributo quali sono le sanzioni amministrative applicate al canone di locazione soggetto a cedolare secca ed i tempi e le sanzioni ridotte tramite il ravvedimento operoso.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Indice

• Sanzione cedolare secca
  • Sanzioni redditi da cedolare secca
    • Termini dichiarazione integrativa
  • Tardiva registrazione del contratto a cedolare secca: sanzioni
    • Ravvedimento operoso tardiva registrazione del contratto a cedolare secca
      • Esempio
    • Adempimenti per il ravvedimento della registrazione tardiva del contratto di locazione
  • Proroga cedolare secca: sanzione
• Calcolo ravvedimento operoso cedolare secca
• Codice tributo ravvedimento cedolare secca
• Ravvedimento cedolare secca: consulenza

Sanzione cedolare secca

Con il D.Lgs. n. 158 del 2015, dal 1° gennaio 2016, sono state riviste le sanzioni sia per mancata che per infedele dichiarazione del canone di locazione di immobili ad uso abitativo registrati con cedolare secca.

Le sanzioni da cedolare secca variano a seconda delle seguenti situazioni:

• omesso versamento in dichiarazione dei redditi, del canone di locazione soggetto a regime di cedolare secca;
• tardiva registrazione del contratto a cedolare secca;
• proroga contratto cedolare secca.

Sanzioni redditi da cedolare secca

In caso di errata indicazione dei redditi in dichiarazione, il legislatore ha fissato una sanzione amministrativa dal 90% al 180% della maggiore imposta dovuta. In caso di omessa indicazione del reddito in dichiarazione la sanzione amministrativa va dal 100% al 200%. Il D.Lgs. n. 158 del 2015, ha previsto che, in regime di cedolare secca, se il reddito non risulta dichiarato o dichiarato in misura inferiore, le sanzioni raddoppiano. In caso di omessa dichiarazione del canone di locazione, la sanzione amministrativa va dal 240% al 480% (con un minimo di 500 euro). In caso di dichiarazione infedele la sanzione amministrativa va dal 180% al 360%. Il contribuente che dovesse accorgersi dell’errore potrà utilizzare il ravvedimento operoso. Questo, dovrà avvenire, presentando una dichiarazione dei redditi integrativa a sfavore e versando l’imposta con le relative sanzioni ed interessi.

Termini dichiarazione integrativa

E’ possibile presentare una dichiarazione integrativa a sfavore entro il termine di decadenza dell’azione accertatrice di cui all’articolo 43 del DPR n. 600/1973.

Dal 1 gennaio 2016 è stata modificata la disciplina dei termini di decadenza degli accertamenti tributari, come disciplinata dall’art. 43 del D.P.R. n. 600 del 29 settembre 1973.

Secondo la nuova disciplina, gli avvisi di accertamento devono essere notificati, a pena di decadenza:

• Entro il 31.12 del 5° anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione .
• Entro il 31.12 del 7° anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata, in caso di dichiarazione omessa.

Fino alla scadenza del termine di accertamento ordinario, vi è la possibilità di integrare/modificare in aumento l’importo accertato, mediante la notificazione di nuovi avvisi di accertamento. Questo si ha ad esempio nell’ipotesi in cui l’Amministrazione Finanziaria sia a conoscenza di nuovi elementi. Quest’ultimi devono essere indicati nell’atto a pena di nullità.

Tardiva registrazione del contratto a cedolare secca: sanzioni

In caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca è prevista una sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione del contratto è effettuata con un ritardo non superiore a 30 giorni trova applicazione la sanzione amministrativa ridotta dal 60 al 120 per cento delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro. La sanzione amministrativa è commisurata all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto. Questo, anche se il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca.

Ravvedimento operoso tardiva registrazione del contratto a cedolare secca

Nel caso di tardiva registrazione del contratto di locazione, è possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. Quest’ultimo, consente di sanare la violazione in modo spontaneo, versando la sanzione ridotta e gli interessi di mora. Tramite l’istituto del ravvedimento operoso è possibili beneficiare delle seguenti sanzioni ridotte in base al tempo di pagamento:

• Entro 30 giorni di tardiva registrazione: sanzione del 6%, ovvero 1/10 del 60% con importo minimo della sanzione di €. 20,00 (1/10 della sanzione minima di €. 200,00);
• Entro 90 giorni di ritardo: la sanzione del 13,33%, ovvero 1/9 del 120%;
• Entro 1 anno di ritardo: la sanzione del 15%, ovvero 1/8 del 120%;
• Oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: la sanzione del 17,14%, ovvero 1/7 del 120%;
• Oltre 2 anni di ritardo: la sanzione del 20%, ovvero 1/6 del 120%;
• Se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): la sanzione del 24%, ovvero 1/5 del 120%.

Esempio

Poniamo il caso di un contratto di locazione ad uso abitativo, con opzione per l’applicazione della cedolare secca, stipulato in data 15 gennaio, con durata di 4 anni (contratto a canone libero), canone annuo di €. 10.000.

Il termine per la registrazione all’Agenzia delle Entrate del contratto è il 14 febbraio. Supponiamo che la registrazione avvenga in data 30 marzo, vediamo come si determina la sanzione per la tardiva registrazione?

Il ritardo è entro 90 giorni, quindi la sanzione ridotta applicabile è del 13,33%. L’imposta di registro calcolata sul corrispettivo annuo pattuito, per i quattro anni di durata del contratto è pari a €. 800 (€. 10.000*4 * 2%). Pertanto la sanzione per tardiva registrazione del contratto di locazione con cedolare secca è di €. 106,64 (800 * 13,33%).

Adempimenti per il ravvedimento della registrazione tardiva del contratto di locazione

per la sanatoria della tardiva registrazione di un contratto di locazione, occorre che il contribuente presenti agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:

1. Il versamento della sanzione, effettuato con il modello F24 ELIDE (vedi Risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014 dell’Agenzia delle Entrate);
2. La compilazione del modello RLI in ogni sua parte, indicando l’applicazione della cedolare secca.

Per quanto riguarda il versamento con F24 Elide il modello può essere presentato in modalità cartacea presso un istituto bancario oppure pagato telematicamente attraverso i servizi Entratel o Fisconline messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Il codice tributo da utilizzare nel modello F24 Elide è:

“1507 – Sanzioni da ravvedimento per tardiva registrazione del contratto“

L’anno da indicare è quello relativo alla prima annualità del contratto.

Proroga cedolare secca: sanzione

L’art. 3 co. 3 del DLgs. 23/2011 prevede che, in caso di mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca, siano dovute le seguenti sanzioni:

• 50 euro se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni;
• 100 euro se la comunicazione è presentata con un ritardo superiore a 30 giorni.

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 115/E/2017, ha chiarito la possibilità di applicare il ravvedimento operoso cedolare secca, all’omessa comunicazione della proroga della cedolare secca. Questo, a seguito delle modifiche apportate dall’art. 7-quater, comma 24 del DL n. 193/2016 (conv. L. n. 225/2016) all’art. 3 comma 3 del DLgs. 23/2011, secondo il quale la mancata comunicazione di proroga poteva costare la decadenza dal regime della cedolare secca.

Tale modifica, invece, ha previsto che:

“Alla mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione non consegue la perdita dell’imposizione sostitutiva, a condizione che il contraente tenga un comportamento coerente con la volontà di mantenere l’opzione che si concretizza evitando gli aumenti ISTAT, omettendo di versare l’imposta di registro, effettuando i versamenti della cedolare previa corretta indicazione dei redditi da cedolare nel modello dichiarativo;  alla mancata comunicazione della proroga (anche tacita) o della risoluzione del contratto di locazione con opzione per la cedolare secca dovrà applicarsi la sanzione di 100 euro oppure 50 euro se la comunicazione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni.“

Pertanto si applica la sanzione fissa solo se:

• la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione,
• qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volonta’ di optare per il regime della cedolare.

Effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

Calcolo ravvedimento operoso cedolare secca

Qui di seguito troverai riepilogato le sanzioni diminuite con ravvedimento operoso, in caso di mancato versamento dell’imposta da cedolare secca. La sanzione ordinaria calcolata è del 30%, da omesso versamento, ridotta con ravvedimento operoso in base ai tempi di versamento.

Codice tributo ravvedimento cedolare secca

Per la somma non pagata, in caso di ravvedimento operoso, vengono applicati:

• interessi, calcolati a partire dal giorno in cui la somma era dovuta;
• sanzioni, calcolate secondo un importo ridotto, per aver usufruito al ravvedimento operoso.

Qui di seguito, i codici tributo da utilizzare, per il versamento del Modello F24 con ravvedimento cedolare secca:

• codici tributo 1842-1840-1841 per la cedolare secca;
• il codice tributo 8913 per la sanzione;
• codice tributo 1992 per gli interessi.

Ricordo che, è possibile beneficiare del ravvedimento operoso, solo se l’errore o l’omissione non è stato ancora riscontrato dall’Agenzia delle Entrate. Nel caso in cui quest’ultima abbia emesso una comunicazione di irregolarità, non sarà possibile beneficiare del ravvedimento operoso.

Ravvedimento cedolare secca: consulenza

Ti sei accorto adesso di non aver indicato in dichiarazione dei redditi un reddito da locazione? O, in sede di registrazione del contratto o di proroga, di aver optato per la cedolare secca?

Come avrai visto in questo contributo, le sanzioni amministrative per queste violazioni sono molto alte. Tuttavia, tramite il ravvedimento operoso, è possibile ridurre le sanzioni in caso di adempimento spontaneo della violazione commessa.

Qui di seguito il link, per metterti in contatto con professionisti esperti del settore, in grado di assisterti nel risolvere queste problematiche.

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