Quando si tratta di vendere o acquistare un immobile, è fondamentale saperne stimare correttamente il valore, al fine di poter eseguire una buona trattativa. Show
In molti vedono l’esperienza di acquisto, affitto o vendita di un’abitazione come un percorso ricco di interrogativi, soprattutto riguardanti il giusto prezzo della casa. Generalmente, la stima viene eseguita da agenti immobiliari abilitati o professionisti in materia.
Determinare il valore di un immobile non è di certo un’operazione del tutto semplice, poiché ci sono diversi fattori da tenere in considerazione. In questo articolo, ti forniamo una guida completa su tutti i passaggi da effettuare per calcolare il più probabile valore di mercato del tuo immobile. In particolare ti spiegheremo come:
Come calcolare il valore di un immobile: valori e coefficientiLa vendita o l’affitto di un’abitazione non è mai qualcosa di semplice o immediato, spesso richiede molto tempo, da mesi ad anni. Molte volte le offerte tardano ad arrivare, a volte addirittura non arrivano affatto e in altri (pochi) casi fioccano. Ti sei mai chiesto perché? Dietro l’assenza di offerta potrebbe celarsi una stima eccessiva del valore dell’immobile. Mentre al contrario, quando la richiesta abbonda potrebbe significare che l’agenzia immobiliare abbia sottostimato l’abitazione. Per questo motivo, conoscere i corretti metodi di calcolo per determinare il valore dell’immobile ti tornerà estremamente utile. Di fatto, in questo modo saprai acquistare, prendere o dare in affitto oppure vendere il tuo immobile al prezzo più giusto e conveniente. Di seguito, tutti i valori e i coefficienti essenziali per effettuare il calcolo del valore dell’immobile. Come calcolare il valore di mercatoDa non confondere con il valore catastale dell’immobile, che è a sua volta utile in caso di acquisto, in quanto funge da base per calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Nello specifico, il più probabile valore di mercato è l’importo stimato al quale l’abitazione viene venduta in data di valutazione tra acquirente e venditore. Si tratta di un valore esprimibile in funzione delle caratteristiche tecniche e economiche dell’immobile. L’operazione per calcolare il valore di mercato prevede la moltiplicazione tra superficie commerciale, quotazione al mq e coefficienti di merito. Di seguito, ti illustreremo i calcoli da eseguire step by step. Come calcolare la superficie commerciale dell’immobileCi teniamo ad evidenziare che la superficie commerciale non va confusa o fatta coincidere con la superficie calpestabile. Per calcolare la superficie commerciale occorre sommare:
Le superfici elencate vengono poi sommate tenendo conto di una serie di coefficienti, che possono variare in base alle condizioni di interni ed esterni del tuo immobile. Proseguiamo quindi analizzandole una per una. Come calcolare le superfici coperte calpestabiliLa superficie calpestabile va calcolata al 100%. Al suo valore ne vanno poi aggiunti altri in base a percentuali specifiche, quali:
Come calcolare le superfici scoperte e le pertinenze
Come calcolare il valore al metro quadroPer calcolare il valore al metro quadro dell’immobile, occorre tenere in conto una serie di coefficienti che serviranno a determinare il prezzo effettivo dell’appartamento. Come primo step, va considerata l’ubicazione e quindi, come primissima discriminante, se la casa di trova in città o in campagna. La stessa cosa vale ovviamente per il quartiere, se è in centro o in periferia. Da considerare inoltre le condizioni interne ed esterne dell’immobile così come il suo stato generale di conservazione. In questo caso, è l’Agenzia delle Entrate a tener conto dei seguenti parametri. In che modo? Monitorandoli singolarmente tramite il c.d. “Osservatorio del Mercato Immobiliare” (OMI), che viene aggiornato a scadenza semestrale. Questo tipo di quotazioni immobiliari individuano, per ogni zona territoriale delimitata omogenea (zona OMI) di ciascun Comune, un intervallo minimo e/o massimo per unità di superficie in euro al metro quadrato, dei valori di mercato e locazione, in base alla tipologia immobiliare e allo stato di conservazione. Le quotazioni OMI nascono per essere indicative e non possono in alcun modo rimpiazzare le stime vere e proprie, calcolate dagli agenti immobiliari o da altri professionisti in materia. Calcolare i vari coefficientiCoefficienti di meritoIn aggiunta alla superficie ed alla quotazione al metro quadrato, nel calcolo del più probabile valore di mercato dell’immobile influiscono una serie di coefficienti di merito, che potrebbero aumentare o diminuire il valore dell’appartamento. Nello specifico, si tratta di valori espressi in percentuale relativi alle caratteristiche dell’abitazione. Coefficienti in base al pianoSi tratta di valori di superficie al mq che variano in base al piano in cui è ubicato l’immobile, vale a dire:
Coefficiente in base allo stato e all’età dell’immobilePer quanto riguarda lo stato locativo, invece, vi sono altri coefficienti da considerare. Nello specifico:
Anche l’età dell’immobile e il suo stato di conservazione sono fattori di rilievo, pertanto si distingue tra:
Altri coefficientiIncidono sul calcolo del valore dell’immobile, inoltre, coefficienti relativi al riscaldamento, all’esposizione ed alla luminosità. Se ad esempio si dovesse trattare di un’abitazione con riscaldamento autonomo, il suo valore salirà del 5%, o magari di una casa con vista panoramica o molto luminosa, essa varrà il 10% in più. Calcolo del valore complessivo dell’immobileArrivati a questo punto, conoscendo tutti i valori necessari per calcolare il valore dell’immobile, potrete applicare la formula sopra indicata. Ricapitolando: si moltiplica la superficie commerciale per la quotazione al metro quadro e per i coefficienti di merito. Una volta calcolato il valore della superficie commerciale si potranno prendere come riferimento i valori determinati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) in base all’area in cui è situato l’immobile, al momento dell’atto di compravendita o a quello precedente in cui è stato fissato il prezzo. In ultima battuta, verranno applicati i coefficienti relativi alle caratteristiche dell’abitazione. Tutto ciò che devi sapere sul calcolo del valore di un immobileCome hai ben potuto vedere, magari alla prima impressione l’operazione per calcolare il valore di un immobile appare semplice da svolgere. In fin dei conti, sì, il calcolo è abbastanza intuitivo, ma serve prima di tutto determinare una serie di valori e coefficienti che possono nettamente fare la differenza e andare ad aumentare o diminuire il valore dell’abitazione. In questo articolo, ti abbiamo illustrato tutto ciò che c’è da sapere sulla stima del valore di un immobile. Tieni bene a mente le informazioni di questo articolo in modo tale da essere preparato in caso di azioni di affitto, acquisto o vendita. E se hai letto questo articolo, molto probabilmente ti interesserà sapere anche come si calcola la redditività di un immobile, che altro non è che il suo tasso di rendimento nel caso in cui volessi metterlo a reddito.
Francesco Patarchi Founder di WeAgentz e consulente immobiliare Qual è la differenza tra prezzo e valore?Il valore: la percezione del cliente. Abbiamo definito il valore come prezzo massimo che il cliente è disposto a pagare per ottenere un determinato bene. Concetto che qualcuno sintetizza nel motto: il prezzo è quello che pago, il valore è quello che ottengo.
Che differenza c'è tra valore catastale e valore commerciale?Quando si parla di valore catastale di un immobile, ci si riferisce al suo valore fiscale. Esso rappresenta quindi la base imponibile per l'applicazione delle imposte sugli immobili. Invece, il valore di mercato è solamente utilizzato come prezzo di riferimento per la trattativa di una compravendita.
Come si fa a sapere il valore di un immobile?Il calcolo del valore dell'immobile richiede di moltiplicare la quotazione al metro quadro per la superficie commerciale dell'immobile e relativi coefficienti di merito. All'interno del calcolo si può considerare di inserire la classe energetica, la collocazione geografica, la categoria catastale e altri fattori.
Cosa abbassa il valore di una casa?Una disposizione ottimale dei locali interni all'immobile da valutare ne renderà più agevole la futura vendita. Viceversa, una cattiva distribuzione dei locali, potrebbe abbassare il valore, perché potrebbe comportare una ristrutturazione profonda da parte dell'acquirente.
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