Show Il contratto preliminare (compromesso) Firmando il contratto preliminare l’acquirente si obbliga a comprare la casa, senza
possibilità di ripensamenti, quindi il documento deve contenere tutte le clausole del futuro contratto di compravendita: il prezzo, la descrizione precisa di cosa stiamo comprando, il termine per stipulare il rogito davanti al notaio, gli eventuali accordi particolari intervenuti tra le parti. Il contratto preliminare può essere predisposto dall’agenzia immobiliare, o da una delle parti. In ogni caso è importante leggerlo attentamente prima di firmare. Potete anche chiedere al notaio di
preparare il contratto preliminare, o di chiarirvi qualsiasi dubbio prima della firma. Il contratto preliminare notarile La proposta di acquisto Spesso le agenzie immobiliari chiedono all’acquirente di firmare una proposta irrevocabile di acquisto, che presentano al venditore. La caparra o l’acconto Alla firma del contratto preliminare, l’acquirente versa al venditore una somma di denaro, che può essere definita “acconto” o “caparra”. L’acconto è un anticipo sul prezzo, mentre la caparra confirmatoria ha una funzione particolare: il venditore, se non rispetta l’impegno assunto, deve restituire il doppio della caparra ricevuta; se invece è l’acquirente che si tira indietro, perde la caparra versata. Ricordiamo di completare gli assegni in ogni parte (anche la data), e di farne una fotocopia da consegnare al notaio. L’uso dei contanti è limitato a 1.999,99 euro dal primo luglio 2020 (999,99 euro dal primo gennaio 2022). Registrare il contratto preliminare L’intestazione della casa La scelta sull’intestazione della casa, in relazione alla situazione famigliare e al regime patrimoniale dei coniugi, può incidere sulla tassazione dell’atto di acquisto e sulle imposte da pagare in seguito (Imu). Parlatene in anticipo con il notaio. Scegliere il notaio Il notaio va scelto in base a un rapporto di fiducia, perché dal suo lavoro dipende la sicurezza del vostro acquisto. Il notaio esegue i controlli sul venditore, per verificare che sia l’effettivo proprietario dell’immobile (anche per quanto riguarda il diritto di famiglia) e sull’assenza di ipoteche, pignoramenti e di qualsiasi vincolo o gravame pregiudizievole. Può inoltre suggerire l'intervento di un tecnico di fiducia per la verifica della regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile (titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilità, etc.) e delle planimetrie catastali. Verificare proprietà, ipoteche e altri vincoli Prima del rogito, il notaio verifica che
il venditore sia l’effettivo proprietario della casa, e che questa sia libera da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli e altri vincoli, eseguendo le ispezioni nei registri immobiliari (le cosiddette “visure ipotecarie”). Sotto questo aspetto, dunque, l’acquirente è pienamente tutelato. Verificare la regolarità edilizia e catastale (stato legittimo dell'immobile) Il venditore deve garantire la regolarità edilizia e urbanistica della casa e la conformità delle planimetrie e dei dati catastali, e il notaio inserisce le sue dichiarazioni nell’atto di compravendita. Il notaio riporta le dichiarazioni del venditore ma non ha la possibilità di
verificarle. L'agibilità del fabbricato L'agibilità rappresenta un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, e deve risultare da una specifica certificazione, che il venditore deve consegnare all'acquirente. La mancanza della certificazione (ipotesi frequente per i fabbricati di vecchia costruzione) non impedisce la stipula dell'atto, ma deve essere espressamente accettata dall'acquirente. In tal caso il venditore dovrà garantire la presenza dei requisiti di agibilità, assumendosene la responsabilità. In casi particolari, le pati possono concordare la vendita di un fabbricato inagibile, specificandolo nell'atto. E' opportuno che questi accordi siano documentati già nel contratto preliminare (o nella proposta di acquisto). Cancellare le ipoteche Se ci sono ipoteche sulla casa, devono essere cancellate a spese del venditore. Spesso il venditore paga il debito con il prezzo della vendita della casa, quindi si fa tutto contestualmente al rogito. L’acquirente prepara un assegno circolare intestato direttamente al creditore che ha iscritto l’ipoteca, che interviene per ritirarlo al momento della firma dell’atto, rilasciandone quietanza. L’ipoteca può essere cancellata subito, con uno specifico atto notarile (a spese del venditore). Se il venditore è un privato e il debito deriva da un mutuo bancario, si può anche utilizzare la procedura di cancellazione “automatica” dell’ipoteca (a spese della banca), che però avverrà dopo almeno 30 giorni dal pagamento. Chiedere il mutuo Se per comprare la casa dobbiamo fare un mutuo, è meglio informarci in anticipo, scegliendo la banca e ottenendo un’indicazione preventiva sulla fattibilità dell’operazione (in base alla somma che ci occorre, al nostro reddito e al valore della casa) e sui tempi necessari. E’ comunque opportuno inserire nel contratto preliminare una clausola che ci consente di rinunciare all’acquisto (senza spese) se la banca non ci concede il mutuo. Per evitare equivoci, è importante specificare alla banca che la somma dovrà essere consegnata al momento del rogito (se necessario con un prefinanziamento), chiedendo di preparare gli assegni circolari intestati al venditore per l’importo corrispondente al saldo del prezzo che deve essere pagato alla firma del contratto definitivo di compravendita. La classe energetica Il costo per il riscaldamento dipende dalla classe energetica della casa, quindi è meglio informarsi bene prima del contratto preliminare. L’attestato di certificazione energetica deve essere predisposto a spese del venditore e allegato al rogito. La detrazione fiscale per la ristrutturazione Se state acquistando una casa interamente ristrutturata o un’autorimessa pertinenziale di nuova costruzione, verificate con il notaio la possibilità di chiedere la detrazione fiscale di parte delle spese sostenute. Ricordiamo anche che, dal primo gennaio 2012, la detrazione fiscale eventualmente spettante al venditore per i lavori già eseguiti si trasferisce all’acquirente, salvo patto contrario. E’ meglio accordarsi su questo aspetto già nel contratto preliminare. Il pagamento del prezzo Il deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio Ciascuna delle parti ha il diritto di chiedere che il saldo del prezzo della compravendita sia consegnato al notaio, che deve trattenerlo in deposito su uno specifico conto corrente dedicato, fino a che sarà eseguita la registrazione e la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari, e sarà verificata l’assenza di gravami o formalità pregiudizievoli. La consegna delle chiavi La consegna delle chiavi della casa avviene normalmente al momento del rogito. La consegna anticipata o successiva può essere concordata con il venditore nel compromesso, e poi menzionata nel rogito. Le agevolazioni per la prima casa Verificate in anticipo con il notaio i requisiti per le agevolazioni sulla prima casa. Ricordate che il possesso di altra abitazione nello stesso Comune (anche se non è prima casa) può impedire l’agevolazione sul nuovo acquisto. Il credito d’imposta per il riacquisto di prima casa Chi aveva comprato la prima casa e poi l’ha venduta (da meno di un anno), ha diritto a uno “sconto” sulle imposte per il riacquisto dell’abitazione principale. Ricordiamo di portare al notaio le copie degli atti di acquisto e vendita della vecchia casa (e le eventuali fatture). Comprare l’autorimessa Chi compra un’autorimessa destinata al servizio (o “pertinenza”) della propria abitazione può avere diritto ad alcune agevolazioni fiscali. Parlatene in anticipo con il notaio. Spese condominiali e regolamento di condominio Prima del rogito, il venditore deve dimostrare di aver pagato tutte le rate delle spese condominiali già scadute, e consegnare una copia del regolamento di condominio. Cosa chiedere a un notaio prima del rogito?Cosa dare al notaio prima del rogito. Documento di identità. Copia del Permesso di soggiorno (per cittadini extraUE). Estratto atto di matrimonio.. Copia (se ci sono) di accordi di convivenza.. Copia di eventuale atto di acquisto di vendita di un abitazione precedente.. Copia dell'atto di acquisto dell'abitazione.. Cosa chiede il notaio per acquisto casa?Documento d'identità (segnalando eventuali cambi di residenza) Codice fiscale. Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile. Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza.
Cosa chiedere per l'acquisto di una casa?Tra i documenti d'acquisto casa da privato (ma non solo), quattro sono quelli fondamentali da richiedere prima di procedere: l'atto di provenienza, il certificato di agibilità, la visura ipotecaria e l'attestazione di prestazione energetica APE.
Cosa chiede il notaio?Documenti notaio acquisto prima casa
Copia degli atti di acquisto di vendita di immobili in un precedente periodo. Copia dei mezzi di pagamento di quanto è stato già versato. Dati dell'agenzia immobiliare che si è occupata della vendita. Copia del preliminare di vendita.
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